Belastingdienst: hypotheek uit 2013 of later oversluiten en bijlenen, alles op 30 jaar, kost aftrek

In dit artikel:

Wie een hypotheek die in 2013 of later is afgesloten oversluit en tegelijk extra leent voor een verbouwing, moet goed letten op het aflossingsschema. Volgens een standpunt van de Kennisgroep onroerende zaken van de Belastingdienst van 15 oktober 2026 moet de resterende looptijd van het oude leningdeel worden voortgezet. Alleen voor het extra geleende bedrag mag een nieuwe termijn van maximaal 30 jaar gelden.

In het voorbeeld wordt een hypotheek van €200.000, die al vijf jaar loopt, overgesloten. Er resteerden nog 300 maanden, maar de nieuwe geldverstrekker zet dit bedrag opnieuw op 360 maanden. Samen met een verbouwingslening van €100.000 ontstaat daardoor volgens de Belastingdienst geen kwalificerende eigenwoningschuld meer. De rente op beide leningdelen zou dan niet aftrekbaar zijn en de schulden zouden in box 3 vallen.

Bij een rente van 4 procent kost de correcte variant, waarbij het oude deel in 300 maanden wordt afgelost en het verbouwingsdeel in 360 maanden, ongeveer €1.533 bruto per maand. De renteaftrek bedraagt in het eerste jaar bij een tarief van 37,56 procent ongeveer €4.460. Beide delen op 360 maanden zetten verlaagt de maandlast met circa €101, maar kost volgens de berekening ongeveer €4.470 belastingvoordeel in het eerste jaar. Daardoor is die ogenschijnlijk goedkopere keuze netto ongeveer €270 per maand nadeliger. Het precieze verschil hangt onder meer af van het eigenwoningforfait en vermogen in box 3.

Het standpunt is geen wet of rechterlijke uitspraak, maar de eigen uitleg van de Belastingdienst en geldt volgens de dienst als beleid voor inspecteurs. Een rechter kan daar anders over oordelen. Herstel is mogelijk door het aflossingsschema aan te passen, maar alleen vanaf de datum van aanpassing; eerder gemiste renteaftrek kan niet worden teruggekregen.

Voor leningen van vóór 2013 gelden andere overgangsregels. Bij gelijkblijvende schuld kan de renteaftrek doorgaans blijven bestaan, ook bij een aflossingsvrije hypotheek. Extra lenen is alleen aftrekbaar als dat bedrag binnen 30 jaar wordt afgelost. Bij een verbouwingslening is de rente de eerste zes maanden over het hele bedrag aftrekbaar; daarna alleen over het daadwerkelijk bestede deel. Bewaar daarom rekeningen en bonnen. Huiseigenaren die recent hebben overgesloten en bijgeleend, wordt aangeraden hun leningsovereenkomst te controleren en zo nodig snel hun adviseur of geldverstrekker te benaderen.