Huis verkopen aan je kind of familie: in het voorbeeld kost €10.000 onder de marktwaarde geen schenkbelasting door de WOZ-waarde

In dit artikel:

Bij verkoop van een woning aan een kind of ander familielid voor minder dan de marktwaarde bepaalt de Belastingdienst de schenking meestal aan de hand van de WOZ-waarde, niet van de marktwaarde. Dat volgt uit artikel 21 van de Successiewet. Daardoor kan de fiscale schenking hoger zijn dan de feitelijke korting, maar soms ook helemaal ontbreken.

De Belastingdienst geeft als voorbeeld Eduard, die zijn woning met een marktwaarde van €500.000 voor €400.000 aan zijn zoon verkoopt. Omdat de WOZ-waarde €510.000 bedraagt, wordt de schenking vastgesteld op €110.000. Petra verkoopt haar woning met een marktwaarde van €300.000 voor €290.000 aan haar nichtje. De WOZ-waarde is €280.000, waardoor de schenking op nul uitkomt en volgens de Belastingdienst geen aangifte schenkbelasting nodig is.

Bij een schenking of verkoop onder de marktwaarde in 2026 mag de verkrijger kiezen tussen de WOZ-waarde van 2026 en die van 2027. De eerste is gebaseerd op de waarde op 1 januari 2025, de tweede op 1 januari 2026. Is de WOZ-beschikking voor 2027 nog niet beschikbaar, dan moet eerst de waarde van 2026 worden gebruikt. Als de latere WOZ-waarde lager blijkt, kan de verkrijger de Belastingdienst schriftelijk om aanpassing van de aanslag vragen.

Voor verhuurde of verpachte woningen geldt doorgaans een percentage van de WOZ-waarde via de leegwaarderatio. Daarop bestaan uitzonderingen, onder meer bij bepaalde tijdelijke of onzakelijke huurcontracten. Voor buitenlandse vakantiewoningen, losse garageboxen of parkeerplaatsen, grond en andere bezittingen zoals auto’s, kunst en sieraden geldt juist de marktwaarde op de dag van de schenking. Voor beursgenoteerde effecten wordt de slotkoers van de laatste beursdag ervoor gebruikt.

De voorbeelden tonen alleen de waarde van de schenking en houden nog geen rekening met vrijstellingen en tarieven. Ouders kunnen in 2026 jaarlijks €6.908 belastingvrij aan een kind schenken. Voor een kind of diens partner van 18 tot 40 jaar kan onder voorwaarden eenmalig de verhoogde vrijstelling van €33.129 worden gebruikt; de vroegere eigenwoningvrijstelling bestaat sinds 2024 niet meer.

Boven de vrijstelling betaalt een kind in 2026 10 procent schenkbelasting tot €158.669 en 20 procent over het meerdere. Bij Eduards schenking van €110.000 komt dat, na de jaarlijkse vrijstelling, neer op ongeveer €10.309; met de eenmalige vrijstelling is dat ongeveer €7.687. Betaalde overdrachtsbelasting over het deel waarover schenkbelasting wordt geheven, kan daarop in mindering komen. Voor een nichtje geldt in 2026 een vrijstelling van €2.769 en een tarief van 30 procent tot €158.669, daarna 40 procent. Over een schenking in 2026 hoeft volgens de wettelijke termijn niet vóór 1 maart 2027 aangifte te worden gedaan.